Você acabou de assinar um mandato de venda para um apartamento em condomínio, e o notário solicita o pré-estado datado em alguns dias. O síndico não responde, ou cobra pelo documento, embora a lei ALUR não o torne obrigatoriamente pago. Nessa situação, preencher um modelo em branco por conta própria continua sendo a solução mais rápida para não bloquear a promessa de venda.
Preencher um pré-estado datado sem síndico: o que o modelo Word deve cobrir
Frequentemente, associa-se o pré-estado datado a um simples relatório de despesas. Na prática, o documento deve reunir três categorias de informações distintas: os dados financeiros do lote (despesas correntes, despesas excepcionais votadas, eventuais inadimplências do vendedor), os elementos relativos à organização do condomínio (regulamento, atas das últimas assembleias gerais) e as informações sobre os processos em andamento.
Um modelo Word estruturado corretamente abrange esses três aspectos em seções separadas. Cada seção deve poder ser preenchida de forma independente, pois nem sempre temos todos os documentos ao mesmo tempo. O formato Word permite adicionar ou remover linhas nas tabelas de despesas, o que um PDF fixo não permite.
Para ter um modelo pronto para uso, é possível baixar um modelo pré-estado datado em branco word que já integra as seções conforme as exigências da lei ALUR e as recentes evoluções do direito condominial.
O que os modelos genéricos costumam esquecer
A maioria dos modelos disponíveis online se limita às despesas correntes e ao montante do fundo de obras. Dois elementos costumam faltar regularmente.
- A menção do Plano plurianual de obras (PPT), que se tornou juridicamente vinculativo para os edifícios antigos. O modelo deve especificar se o PPT foi votado, se está em elaboração e quais impactos financeiros ele gera nas chamadas de fundos futuras.
- O detalhamento do fundo de obras com a menção explícita de seu caráter não reembolsável ao vendedor, fonte frequente de litígios durante a repartição vendedor-comprador.
- Os eventuais processos judiciais em andamento envolvendo o sindicato dos condôminos, que podem comprometer financeiramente o futuro adquirente.
Pré-estado datado e restrições de energia: as seções a serem adicionadas em 2025-2026
As obrigações relacionadas ao diagnóstico de desempenho energético modificam o que um vendedor deve transmitir no contexto de uma venda em condomínio. O DPE do lote e o DPE coletivo do edifício influenciam diretamente o valor do bem e as condições de locação futura.
Um comprador que adquire para alugar precisa saber se o lote corre o risco de uma proibição de locação relacionada à sua classe energética. O pré-estado datado deve, portanto, mencionar a classe DPE do lote vendido e sinalizar a existência ou a ausência de um DPE coletivo.
Em um modelo Word, adiciona-se uma linha dedicada na seção “informações técnicas”. Isso não é previsto pelos modelos mais antigos, mas se tornou um reflexo para os notários que verificam a conformidade do dossiê.
Obras de renovação energética votadas em assembleia geral
Quando o condomínio votou um programa de renovação energética (isolamento das fachadas, substituição da caldeira coletiva), as chamadas de fundos correspondentes devem figurar no pré-estado datado. Indica-se o montante global votado, a cota do lote em questão e o saldo restante a ser chamado.
Sem essas informações, o comprador pode invocar um defeito de informação para solicitar uma renegociação, ou até exercer seu direito de arrependimento. Os retornos variam sobre esse ponto conforme os estudos notariais, mas um dossiê completo reduz significativamente o risco de bloqueio no momento da assinatura definitiva.
Pré-estado datado gratuito ou pago: a questão do síndico profissional
A lei ALUR distingue o pré-estado datado do estado datado. O estado datado, produzido pelo síndico na venda definitiva, pode ser cobrado dentro de um limite regulatório. O pré-estado datado, por sua vez, não está sujeito à mesma regra.
Na prática, alguns síndicos profissionais ainda cobram pela produção do pré-estado datado, integrando-o em “taxas de transferência” ou “pacotes de venda”. Outros fornecem as informações através do extranet do condomínio sem custo adicional.
- Se o síndico fornecer acesso ao extranet com os documentos necessários, é possível preencher o modelo Word por conta própria a partir dos dados disponíveis online.
- Se o síndico não responder ou demorar, um pedido por escrito (carta registrada ou e-mail com confirmação de recebimento) permite formalizar a solicitação e constituir uma prova em caso de litígio.
- Em condomínio sem síndico profissional (síndico voluntário, ASL, AFUL), o vendedor elabora ele mesmo o pré-estado datado a partir dos documentos que possui.
Verificar o pré-estado datado antes da transmissão ao notário
Um modelo bem estruturado não garante um documento utilizável se os montantes estiverem incorretos ou se algumas seções permanecerem vazias. Antes de enviar o arquivo ao notário, verificamos três pontos específicos.
Primeiro, a coerência entre o montante das despesas indicado e as últimas chamadas de fundos recebidas. Um erro de alguns euros pode passar, mas uma discrepância significativa entre o orçamento previsto e as chamadas reais sinaliza um problema de atualização.
Em seguida, a presença das atas das três últimas assembleias gerais em anexos. O pré-estado datado sozinho não é suficiente: o notário precisa desses documentos para verificar as obras votadas e as eventuais resoluções contestadas.
Por fim, asseguramos que o fundo de obras e o PPT estão preenchidos com seu estado de avanço real. Um campo deixado vazio sobre esses dois pontos sempre retarda o tratamento do dossiê no notário.
O formato Word permite corrigir e completar o documento até o último momento, ao contrário de um PDF bloqueado. Uma vez validado, exporta-se em PDF para o envio definitivo, o que fixa o conteúdo e evita qualquer modificação acidental após a transmissão.