Hai appena firmato un mandato di vendita per un appartamento in condominio, e il notaio richiede il pre-stato datato entro pochi giorni. L’amministratore non risponde, oppure fattura il documento mentre la legge ALUR non lo rende obbligatoriamente a pagamento. In questa situazione, compilare da soli un modello vuoto rimane la soluzione più rapida per non bloccare la promessa di vendita.
Compilare un pre-stato datato senza amministratore: cosa deve coprire il modello Word
Spesso si associa il pre-stato datato a un semplice riepilogo delle spese. In pratica, il documento deve raccogliere tre categorie di informazioni distinte: i dati finanziari dell’unità (spese correnti, spese straordinarie approvate, eventuali insoluti del venditore), gli elementi relativi all’organizzazione del condominio (regolamento, verbali delle ultime assemblee generali) e le informazioni sulle procedure in corso.
Un modello Word strutturato correttamente riprende questi tre aspetti in sezioni separate. Ogni sezione deve poter essere compilata indipendentemente, perché non si hanno sempre tutti i documenti nello stesso momento. Il formato Word consente di aggiungere o rimuovere righe nelle tabelle delle spese, cosa che un PDF bloccato non permette.
Per avere un modello pronto all’uso, è possibile scaricare un modello pre-stato datato vuoto word che integra già le sezioni conformi ai requisiti della legge ALUR e alle recenti evoluzioni del diritto condominiale.
Cosa dimenticano spesso i modelli generici
La maggior parte dei modelli disponibili online si limita alle spese correnti e all’importo del fondo lavori. Due elementi mancano regolarmente.
- La menzione del Piano pluriennale di lavori (PPT), diventato giuridicamente vincolante per gli edifici antichi. Il modello deve specificare se il PPT è stato approvato, se è in fase di elaborazione e quali impatti finanziari genera sulle richieste di fondi future.
- Il dettaglio del fondo lavori con la menzione esplicita del suo carattere non rimborsabile al venditore, fonte frequente di contenziosi durante la ripartizione venditore-acquirente.
- Le eventuali procedure legali in corso che coinvolgono il sindacato dei condomini, che possono impegnare finanziariamente il futuro acquirente.
Pre-stato datato e vincoli energetici: le sezioni da aggiungere nel 2025-2026
Gli obblighi legati alla diagnosi di prestazione energetica modificano ciò che un venditore deve trasmettere nell’ambito di una vendita in condominio. Il DPE dell’unità e il DPE collettivo dell’edificio influenzano direttamente il valore dell’immobile e le condizioni di locazione futura.
Un acquirente che acquista per affittare ha bisogno di sapere se l’unità rischia un divieto di locazione legato alla sua classe energetica. Il pre-stato datato deve quindi menzionare la classe DPE dell’unità venduta e segnalare l’esistenza o l’assenza di un DPE collettivo.
In un modello Word, si aggiunge una riga dedicata nella sezione « informazioni tecniche ». Questo non è previsto dai modelli più vecchi, ma è diventato un riflesso per i notai che verificano la conformità del dossier.
Lavori di ristrutturazione energetica approvati in assemblea generale
Quando il condominio ha approvato un programma di ristrutturazione energetica (isolamento delle facciate, sostituzione della caldaia collettiva), le richieste di fondi corrispondenti devono figurare nel pre-stato datato. Si indica l’importo globale approvato, la quota dell’unità interessata e il saldo rimanente da richiedere.
Senze queste informazioni, l’acquirente può invocare un difetto di informazione per chiedere una rinegoziazione, o addirittura esercitare il suo diritto di recesso. I riscontri variano su questo punto a seconda degli studi notarili, ma un dossier completo riduce significativamente il rischio di blocco al momento della firma definitiva.
Pre-stato datato gratuito o a pagamento: la questione dell’amministratore professionale
La legge ALUR distingue il pre-stato datato dallo stato datato. Lo stato datato, prodotto dall’amministratore al momento della vendita definitiva, può essere fatturato entro un limite di tetto regolamentare. Il pre-stato datato, invece, non è soggetto alla stessa regola.
In pratica, alcuni amministratori professionali fatturano comunque la produzione del pre-stato datato, integrandolo in « spese di trasferimento » o « pacchetti di vendita ». Altri forniscono le informazioni tramite l’extranet del condominio senza costi aggiuntivi.
- Se l’amministratore fornisce un accesso extranet con i documenti necessari, si può compilare il modello Word da soli a partire dai dati disponibili online.
- Se l’amministratore non risponde o ritarda, una richiesta scritta (raccomandata o email con ricevuta di ritorno) consente di formalizzare la richiesta e di costituire una prova in caso di contenzioso.
- In condominio senza amministratore professionale (amministratore volontario, ASL, AFUL), il venditore compila da solo il pre-stato datato a partire dai documenti di cui dispone.
Verificare il pre-stato datato prima della trasmissione al notaio
Un modello ben strutturato non garantisce un documento utilizzabile se gli importi sono errati o se delle sezioni rimangono vuote. Prima di inviare il file al notaio, si verificano tre punti specifici.
Innanzitutto, la coerenza tra l’importo delle spese indicato e le ultime richieste di fondi ricevute. Un errore di pochi euro può passare, ma un divario significativo tra il budget preventivo e le richieste reali segnala un problema di aggiornamento.
In secondo luogo, la presenza dei verbali delle ultime tre assemblee generali in allegato. Il pre-stato datato da solo non basta: il notaio ha bisogno di questi documenti per verificare i lavori approvati e le eventuali risoluzioni contestate.
Infine, ci si assicura che il fondo lavori e il PPT siano compilati con il loro stato di avanzamento reale. Un campo lasciato vuoto su questi due punti rallenta sistematicamente il trattamento del dossier presso il notaio.
Il formato Word consente di correggere e completare il documento fino all’ultimo momento, a differenza di un PDF bloccato. Una volta convalidato, si esporta in PDF per l’invio definitivo, il che fissa il contenuto ed evita qualsiasi modifica accidentale dopo la trasmissione.