Usted acaba de firmar un mandato de venta para un apartamento en propiedad horizontal, y el notario solicita el preestado datado en unos días. El administrador no responde, o cobra por el documento cuando la ley ALUR no lo hace obligatoriamente de pago. En esta situación, llenar uno mismo un modelo en blanco sigue siendo la solución más rápida para no bloquear la promesa de venta.
Llenar un preestado datado sin administrador: lo que debe cubrir el modelo de Word
Se asocia a menudo el preestado datado con un simple resumen de gastos. En la práctica, el documento debe reunir tres categorías de información distintas: los datos financieros del lote (gastos corrientes, gastos excepcionales aprobados, posibles impagos del vendedor), los elementos relativos a la organización de la propiedad horizontal (reglamento, actas de las últimas asambleas generales) y la información sobre los procedimientos en curso.
Un modelo de Word estructurado correctamente retoma estos tres aspectos en secciones separadas. Cada sección debe poder ser completada de forma independiente, porque no siempre se tienen todos los documentos al mismo tiempo. El formato Word permite añadir o eliminar líneas en las tablas de gastos, lo que un PDF fijo no permite.
Para disponer de un esquema listo para usar, se puede descargar un modelo de preestado datado en blanco en Word que ya integra las secciones conforme a los requisitos de la ley ALUR y a las evoluciones recientes del derecho de la propiedad horizontal.
Lo que los modelos genéricos a menudo olvidan
La mayoría de los esquemas disponibles en línea se limitan a los gastos corrientes y al monto del fondo de obras. Dos elementos faltan regularmente.
- La mención del Plan plurianual de obras (PPT), que se ha vuelto jurídicamente vinculante para los edificios antiguos. El modelo debe precisar si el PPT ha sido aprobado, si está en proceso de elaboración, y qué impactos financieros genera en las llamadas de fondos futuras.
- El detalle del fondo de obras con la mención explícita de su carácter no reembolsable al vendedor, fuente frecuente de litigios durante la repartición vendedor-comprador.
- Los posibles procedimientos judiciales en curso que involucren al sindicato de propietarios, que pueden comprometer financieramente al futuro comprador.
Preestado datado y restricciones energéticas: las secciones a añadir en 2025-2026
Las obligaciones relacionadas con el diagnóstico de rendimiento energético modifican lo que un vendedor debe transmitir en el marco de una venta en propiedad horizontal. El DPE del lote y el DPE colectivo del edificio influyen directamente en el valor del bien y las condiciones de alquiler futuras.
Un comprador que compra para alquilar necesita saber si el lote corre el riesgo de una prohibición de alquiler relacionada con su clase energética. El preestado datado debe, por lo tanto, mencionar la clase DPE del lote vendido y señalar la existencia o ausencia de un DPE colectivo.
En un modelo de Word, se añade una línea dedicada en la sección “información técnica”. Esto no está previsto por los esquemas más antiguos, pero se ha convertido en un reflejo para los notarios que verifican la conformidad del expediente.
Obras de renovación energética aprobadas en asamblea general
Cuando la propiedad horizontal ha aprobado un programa de renovación energética (aislamiento de fachadas, reemplazo de la caldera colectiva), las llamadas de fondos correspondientes deben figurar en el preestado datado. Se indica el monto total aprobado, la cuota del lote correspondiente, y el saldo restante por llamar.
Sin esta información, el comprador puede invocar un defecto de información para solicitar una renegociación, e incluso ejercer su derecho de retractación. Los retornos varían en este punto según los estudios notariales, pero un expediente completo reduce significativamente el riesgo de bloqueo en el momento de la firma definitiva.
Preestado datado gratuito o de pago: la cuestión del administrador profesional
La ley ALUR distingue el preestado datado del estado datado. El estado datado, producido por el administrador durante la venta definitiva, puede ser facturado dentro de un límite regulatorio. El preestado datado, en cambio, no está sujeto a la misma regla.
En la práctica, algunos administradores profesionales facturan de todos modos la producción del preestado datado, integrándolo en “gastos de mutación” o “paquetes de venta”. Otros proporcionan la información a través del extranet de la propiedad horizontal sin costo adicional.
- Si el administrador proporciona acceso extranet con los documentos necesarios, se puede llenar el modelo de Word uno mismo a partir de los datos disponibles en línea.
- Si el administrador no responde o se demora, una solicitud escrita (carta recomendada o correo electrónico con acuse de recibo) permite formalizar la petición y constituir una prueba en caso de litigio.
- En propiedad horizontal sin administrador profesional (administrador voluntario, ASL, AFUL), el vendedor elabora el preestado datado a partir de los documentos de los que dispone.
Verificar el preestado datado antes de la transmisión al notario
Un modelo bien estructurado no garantiza un documento utilizable si los montos son erróneos o si hay secciones vacías. Antes de enviar el archivo al notario, se verifican tres puntos específicos.
Primero, la coherencia entre el monto de los gastos indicado y las últimas llamadas de fondos recibidas. Un error de unos pocos euros pasa, pero una discrepancia significativa entre el presupuesto previsto y las llamadas reales señala un problema de actualización.
Luego, la presencia de las actas de las tres últimas asambleas generales como anexos. El preestado datado solo no es suficiente: el notario necesita estos documentos para verificar las obras aprobadas y las posibles resoluciones impugnadas.
Finalmente, se asegura que el fondo de obras y el PPT estén informados con su estado de avance real. Un campo dejado vacío en estos dos puntos ralentiza sistemáticamente el tratamiento del expediente en el notario.
El formato Word permite corregir y completar el documento hasta el último momento, a diferencia de un PDF bloqueado. Una vez validado, se exporta a PDF para el envío definitivo, lo que fija el contenido y evita cualquier modificación accidental después de la transmisión.