Die Zahlung für eine Fassadensanierung unterliegt bestimmten Regeln, insbesondere in einer Eigentümergemeinschaft. Zwischen der Abstimmung in der Eigentümerversammlung, der Verteilung der Kosten und den aktuellen gesetzlichen Verpflichtungen verdient jeder Schritt der Finanzierung Beachtung, bevor man sich verpflichtet. Eine falsche Antizipation des Zahlungsplans oder das Ignorieren bestimmter regulatorischer Anforderungen kann teuer werden, im wahrsten Sinne des Wortes.
Verpflichtung zur Wärmedämmung und Auswirkungen auf das Budget der Sanierung
Ein Punkt, den die meisten Eigentümer zu spät entdecken: Eine Fassadensanierung kann eine gesetzliche Verpflichtung zur Wärmedämmung auslösen. Laut Opera Énergie gilt diese Anforderung, wenn die Sanierung mindestens 50 % der Fassade ohne Öffnungen eines beheizten Gebäudes betrifft.
Konkreter gesagt, beschränkt sich die Baustelle nicht mehr nur auf Reinigung und Putz. Es muss eine Außendämmung in den sanierten Bereichen integriert werden, was die Gesamtkosten erheblich verändert. Es gibt Ausnahmen für feuchtigkeitsanfällige Gebäude oder solche, die sich in bemerkenswerten denkmalgeschützten Gebieten befinden, aber diese bleiben die Ausnahme.
Diese Verpflichtung verändert die Natur der Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter muss Angebote vorlegen, die den Dämmungsaspekt einschließen, und die Eigentümer stimmen über ein insgesamt höheres Budget ab, als ursprünglich vorgesehen. Wie im Smart PAP Leitfaden detailliert beschrieben, wird die Zahlung dann entsprechend diesem erweiterten Rahmen organisiert.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung und Mittelabrufe in der Eigentümergemeinschaft
Die Fassadensanierung gehört zu den Arbeiten, die in der Eigentümerversammlung mit absoluter Mehrheit beschlossen werden (Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965). Der Verwalter legt mehrere konkurrierende Angebote vor, und die Eigentümer äußern sich zu jedem, bevor sie ein Unternehmen auswählen.
Die jüngste Rechtsprechung verstärkt diese Anforderung. Zwischen 2023 und 2026 haben mehrere Entscheidungen des Kassationsgerichts bestätigt, dass ein Verwalter, der Arbeiten ohne ausdrückliche Genehmigung der Eigentümerversammlung in Auftrag gibt, persönlich haftet. Eine zweite Abstimmung über ein neues Angebot ist nur nach Prüfung jedes konkurrierenden Angebots in der ersten Versammlung möglich.
Zahlungsplan für Mittelabrufe
Sobald die Abstimmung erfolgt ist, gibt der Verwalter gestaffelte Mittelabrufe entsprechend dem Fortschritt der Baustelle aus. Die Zahlung erfolgt nicht auf einmal. Jeder Eigentümer erhält einen Abruf, der proportional zu seinen Miteigentumsanteilen ist, in der Regel in zwei oder drei Raten.
- Ein erster Mittelabruf erfolgt vor Beginn der Arbeiten, oft in Höhe eines Drittels des insgesamt beschlossenen Betrags
- Ein zweiter Abruf begleitet die Hauptphase der Baustelle (Reinigung, Reparatur, Putz)
- Der Restbetrag wird bei Abnahme der Arbeiten nach Überprüfung ihrer Konformität abgerufen
Diese Staffelung schützt die Kasse der Eigentümergemeinschaft, setzt jedoch voraus, dass jeder Eigentümer diese Fristen antizipiert.
Ausfallender Eigentümer: Folgen und Maßnahmen des Verwalters
Die Weigerung oder Unfähigkeit eines Eigentümers, seine Mittelabrufe zu bezahlen, blockiert die Baustelle nicht, schafft jedoch eine fällige Schuld gegenüber der Gemeinschaft. Ein Eigentümer muss zahlen, auch wenn er gegen die Sanierung gestimmt hat. Die Mehrheit der Abstimmung bindet alle Einheiten.
Der Verwalter hat mehrere Möglichkeiten, um ausstehende Zahlungen einzutreiben. Eine Mahnung per Einschreiben eröffnet eine Verjährungsfrist. Darüber hinaus kann ein Gerichtsverfahren zu einem Zahlungsbefehl oder sogar zu einer gesetzlichen Hypothek auf das Eigentum des Schuldners führen.
Für fragile Eigentümergemeinschaften kann die Ansammlung von ausstehenden Zahlungen für eine Sanierung die gesamte Finanzverwaltung destabilisieren. Ein regelmäßig gefüllter Instandhaltungsfonds (der für Eigentümergemeinschaften über zehn Jahren durch das ALUR-Gesetz obligatorisch ist) kann helfen, den Schock abzufedern.
Finanzierung der Sanierung: Gemeinschaftsdarlehen und Förderungen für energetische Sanierungen
Wenn der Betrag die Eigenfinanzierungskapazität der Eigentümergemeinschaft übersteigt, kann der Verwalter ein gemeinschaftliches Darlehen im Namen der Gemeinschaft verhandeln. Jeder Eigentümer kann dann entscheiden, ob er sich daran beteiligt oder seinen Anteil sofort bezahlt. Dieses Verfahren vermeidet, dass die Finanzierung allein auf den Eigenmitteln der Bewohner beruht.
Verfügbare Förderungen zur Senkung der Kosten
Die Verpflichtung zur Wärmedämmung während der Sanierung eröffnet den Zugang zu Finanzierungsinstrumenten im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen. Die Förderungen variieren je nach Standort, Art des Gebäudes und Einkommen der Bewohner.
- MaPrimeRénov’ Copropriétés finanziert einen Teil der Dämmarbeiten, die im Rahmen einer Sanierung durchgeführt werden, unter der Bedingung eines energetischen Gewinns
- Die Energieeinsparzertifikate (CEE) ermöglichen es, Prämien von den Energieversorgern zu erhalten
- Einige Kommunen bieten zusätzliche Zuschüsse an, insbesondere in Gebieten, die von Sanierungsverfügungen betroffen sind
Die Kombination dieser Förderungen kann die verbleibenden Kosten pro Eigentümer erheblich senken, vorausgesetzt, die Anträge werden vor Beginn der Baustelle eingereicht. Ein nach Beginn der Arbeiten eingereichter Antrag ist in der Regel unzulässig.
Verteilung der Kosten zwischen Eigentümer und Mieter
Die Fassadensanierung ist eine Kostenpflicht des Eigentümers, nicht des Mieters. Der Vermieter kann die Kosten der Sanierung nicht auf die Mietnebenkosten umlegen, auch nicht teilweise. Die auf den Mieter umlegbaren Kosten decken die laufende Wartung (Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Kaltwasser, Aufzug), nicht jedoch die größeren Reparaturen.
Wenn die Sanierung jedoch eine Wärmedämmung umfasst, kann der Vermieter unter bestimmten Bedingungen eine Beteiligung des Mieters an den Einsparungen bei den Energiekosten verlangen. Dieses Verfahren ist jedoch geregelt und setzt einen nachgewiesenen energetischen Gewinn voraus.
Der mehrjährige Instandhaltungsplan, der nun für Eigentümergemeinschaften über fünfzehn Jahren obligatorisch ist (und schrittweise auch für kleinere seit Januar 2025 ausgeweitet wird), ermöglicht es, die Sanierung über mehrere Jahre zu planen und die Rücklagen entsprechend anzupassen. Diese Antizipation bleibt das effektivste Mittel, um brutale Mittelabrufe und Zahlungsstreitigkeiten zwischen den Eigentümern zu vermeiden.