L’article 924-4 du Code civil organise un mécanisme redoutable pour les acquéreurs de biens immobiliers reçus par donation : la possibilité, pour des héritiers réservataires, de revendiquer le bien directement entre les mains d’un tiers acquéreur. Ce dispositif, rattaché à l’action en réduction des libéralités excessives, crée une insécurité juridique qui dépasse largement le cercle familial du donateur.
Plusieurs praticiens signalent depuis 2023-2024 une hausse sensible des litiges fondés sur ce texte, souvent déclenchés après la vente d’un bien donné. La vague de transmissions patrimoniales attendue entre 2025 et 2035 en France, la plus importante de son histoire selon le Journal du Net, laisse présager une multiplication de ces contentieux.
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Le mécanisme de revendication contre le tiers acquéreur
L’action en réduction classique oppose un héritier réservataire au bénéficiaire d’une libéralité (donataire ou légataire) qui a reçu plus que la quotité disponible. Le principe est simple : la réserve héréditaire doit être rétablie, et le gratifié doit restituer ce qui excède la part dont le défunt pouvait disposer librement.
L’article 924-4 ajoute un étage à ce dispositif. Lorsque le donataire a revendu le bien et ne peut pas régler l’indemnité de réduction, les héritiers réservataires disposent d’un droit de suite. Ils peuvent agir directement contre le tiers détenteur du bien, par une action en revendication, pour obtenir la restitution du bien lui-même.
Cette action contre l’acquéreur n’est pas automatique. Elle suppose que le donataire-vendeur soit insolvable ou refuse de payer l’indemnité. La compréhension de l’article 924-4 du code civil passe par cette distinction entre la créance d’indemnité (contre le donataire) et le droit réel de revendication (contre le tiers).
Quotité disponible et réserve héréditaire : le seuil qui déclenche la réduction
Pour qu’une libéralité soit réductible, elle doit excéder la quotité disponible. Ce seuil varie selon le nombre d’enfants du défunt. La réduction ne porte que sur la fraction de la donation qui entame la réserve héréditaire.
Le calcul s’effectue au moment du décès du donateur, pas au moment de la donation. Un bien donné vingt ans avant le décès peut se retrouver concerné si, au jour de la succession, la masse des libéralités dépasse la quotité disponible. C’est ce décalage temporel qui rend l’article 924-4 si déstabilisant pour les acquéreurs : le risque de revendication peut rester latent pendant des décennies.
Prescription de l’action en réduction
Le délai de prescription de l’action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l’ouverture de la succession. Ces délais encadrent aussi l’action en revendication contre le tiers acquéreur, puisqu’elle en constitue le prolongement.
L’enjeu pratique est le suivant : tant que le donateur est vivant, aucun héritier ne peut agir. La prescription ne commence qu’au décès. Un acquéreur peut donc détenir un bien pendant des années sans savoir qu’il est exposé à une revendication future.
Vente d’un bien reçu par donation : les précautions du notaire
Lors d’une vente immobilière, le notaire vérifie l’origine de propriété du bien sur une période de trente ans. Si le bien a été acquis par donation, il doit s’assurer que la vente ne créera pas de risque pour l’acquéreur au regard de l’article 924-4.
C’est la raison pour laquelle, dans la pratique, le notaire demande fréquemment la signature ou le consentement des autres héritiers réservataires du donateur encore vivant. Le site des Notaires de France le confirme : même si le donataire est seul propriétaire, l’accord des frères et sœurs sécurise la vente en empêchant toute revendication ultérieure.
Ce consentement peut prendre plusieurs formes :
- Une renonciation anticipée à l’action en réduction, possible depuis la loi du 23 juin 2006, reçue par deux notaires
- Un accord amiable des cohéritiers dans l’acte de vente, par lequel ils déclarent ne pas contester la donation
- Le versement d’une partie du prix de vente sur un compte séquestré, en garantie d’une éventuelle indemnité de réduction
Sans l’une de ces précautions, l’acquéreur supporte un risque réel. La garantie d’éviction due par le vendeur (articles 1626 et suivants du Code civil) ne suffit pas toujours au protéger efficacement si le donataire-vendeur devient insolvable entre-temps.
Action en réduction et legs universel : une articulation parfois floue
L’action en réduction ne vise pas uniquement les donations entre vifs. Les legs, y compris les legs universels, peuvent aussi être réduits lorsqu’ils excèdent la quotité disponible. Le légataire universel se retrouve alors dans une position comparable à celle du donataire : il peut devoir restituer tout ou partie de ce qu’il a reçu.
La différence tient à la nature du droit transmis. Un legs universel porte sur l’ensemble du patrimoine, ce qui complique le calcul de la réduction. Il faut reconstituer la masse successorale, y réintégrer fictivement les donations antérieures, puis déterminer si le cumul des libéralités dépasse la quotité disponible.
Les données disponibles ne permettent pas de conclure que les tribunaux traitent de façon identique la revendication contre un tiers acquéreur d’un bien légué et celle visant un bien donné. La doctrine reste partagée sur ce point, et la jurisprudence n’a pas encore clarifié toutes les situations.
Le rôle du gratifié dans l’exécution de la réduction
Depuis la réforme de 2006, la réduction s’exécute en principe en valeur, c’est-à-dire par le paiement d’une indemnité. La réduction en nature (restitution du bien lui-même) n’intervient que dans des cas limités. Cette orientation protège la stabilité des transactions, mais l’article 924-4 maintient une exception notable quand le gratifié ne peut pas payer.
La massification des successions attendue dans la prochaine décennie, avec des recettes de droits de mutation à titre gratuit ayant atteint 21,2 milliards d’euros en 2025 selon la DGFiP, va mécaniquement multiplier les situations où des donations anciennes ressurgissent lors des liquidations. Pour tout acquéreur d’un bien reçu par donation, la vérification de l’origine de propriété et le consentement des héritiers réservataires restent la meilleure protection contre le risque de revendication.